PROCEDIMENTO A SER ADOTADO POR QUEM TEM INTERESSE EM INSTALAR MEZANINO NA SALA DE PÉ DIREITO DUPLO
Inicialmente a MRV tanto em reuniões extrajudiciais quanto na audiência pública realizada no MPDFT, afirmou que o mezzanino não é um produto ofertado pela empresa e em razão disso não forneceria laudo de viabilidade. Não forneceria um laudo coletivo acerca da viabilidade do mezzanino, já que não haveria um controle na execução dos projetos, posto que alguns poderiam contratar uma empresa séria e outros poderiam instalar de qualquer forma até com um marceneiro sem experiência
Ocorre que após a emissão do Habite-se e antes da entrega da obra, um proprietário, que já quitou seu imóvel, instalou o mezzanino. Se isto ocorreu, foi com a autorização, mesmo que tácita da MRV.
Questionamos a instalação do mezzanino. Falamos que se estava sendo instalado é porque a MRV autorizou, logo haveria uma incongruência por parte da MRV, pois a informação que tínhamos, inclusive de Diretores da empresa, é que não seria emitido laudo autorizando a obra.
Os integrantes do grupo, em diversas reuniões e e-mails trocados, divulgamos a necessidade de que fosse fornecido um laudo sobre a viabilidade do mezzanino, no intuito de que seja mantida a solidez e segurança do empreendimento, considerando os recentes acontecimentos no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo/SP. Em que pese a unidade ser de propriedade privada, não pode ser feita nenhuma alteração que possa pôr em risco a edificação. Basta verificar o disposto no art. 7º da Convenção do Condomínio:
Art. 7º – É direito de cada condômino:
a) usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, segundo a sua finalidade, desde que não prejudique a segurança e a solidez do conjunto residencial, não cause danos aos demais condôminos e não infrinja as normas legais ou as disposições desta convenção e do regulamento interno do condomínio;
De acordo com a Minuta da Convenção de Condomínio em seu art. 8º, “L”, não poderá ser construída novas dependências em unidades autônomas ou ser promovida qualquer modificação ou alteração em suas paredes externas e internas, sem a prévia autorização, por escrito dos responsáveis técnicos pela obra:
L) NÃO CONSTRUIR NOVAS DEPENDÊNCIAS EM UNIDADES AUTÔNOMAS, OU PROMOVER QUALQUER MODIFICAÇÃO OU ALTERAÇÃO EM SUAS PAREDES EXTERNAS OU INTERNAS, SEM A PRÉVIA AUTORIZAÇÃO, POR ESCRITO DOS RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA OBRA, DE MODO QUE TAIS MODIFICAÇÕES NÃO VENHAM AFETAR OU PREJUDICAR A SOLIDEZ DOS APARTAMENTOS E DO CONDOMÍNIO E AS DISPOSIÇÕES LEGAIS PERTINENTES ÀS CONSTRUÇÕES.
Solicitamos à vista do ocorrido e do que pode vir a acontecer, já que muitos têm se manifestado no sentido da vontade de construção de mezzanino, que a MRV cumpra o estipulado na Convenção do Condomínio, fornecendo laudo e autorização por escrito dos responsáveis técnicos pela obra para aqueles que têm interesse em construir o mezzanino na sala de pé direito duplo.
Depois de negociar com a MRV, até em razão do precedente, conseguimos estabelecer um procedimento a ser adotado por aqueles que têm interesse em instalar mezzanino na sala de pé direito duplo, de modo que não causem nenhum risco à estrutura da edificação:
QUEM QUISER INSTALAR MEZZANINO NA SALA DE PÉ DIREITO DUPLO DEVE CONTRATAR UMA EMPRESA IDÔNEA, DO RAMO DE MEZZANINOS, PARA QUE SEJA FORNECIDO PROJETO E ART (ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA) E EM VISTA DISTO, CADA PROJETO DEVERÁ SER ENTREGUE AO ENGENHEIRO ÉRIK (NO ESCRITÓRIO DA ENGENHARIA NO GREEN TOWERS) QUE PROCEDERÁ Ao ENCAMINHAMENTO DESTE AO ENGENHEIRO CALCULISTA, SR. MORATO, RESPONSÁVEL TÉCNICO PELA OBRA, A FIM DE QUE, APÓS ANALISAR O PROJETO, EMITA LAUDO AUTORIZANDO E SE FOR O CASO, ESTABELEÇA MODIFICAÇÕES NO PROJETO EM TERMOS DE MATERIAL, PADRÃO, MODO DE INSTALAÇÃO, PARA ASSEGURAR A SOLIDEZ E A SEGURANÇA DO EMPREENDIMENTO E NÃO VENHA A PREJUDICAR OS DEMAIS PROPRIETÁRIOS.
SOMENTE APÓS A AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO DA MRV É QUE AS PESSOAS PODERÃO INSTALAR O MEZZANINO, APÓS A ENTREGA DAS CHAVES, DE ACORDO COM O QUE FOR APROVADO.
DESDE JÁ, ESCLARECE-SE QUE O MEZZANINO NÃO PODE SER DE ALVENARIA OU LAJE, POR CAUSA DA SOBRECARGA DO PESO E NÃO PODE SER INSTALADO FURANDO VIGAS OU PILASTRAS. O MEZZANINO PODE SER APOIADO SOBRE A VIGA E SOLDADO NESTA.
A MRV FICARÁ RESPONSÁVEL PELA EMISSÃO DA AUTORIZAÇÃO INDIVIDUAL PARA CADA INTERESSADO E SERÁ RESPONSÁVEL PELA FISCALIZAÇÃO DA EXECUÇÃO DO PROJETO DO MEZZANINO.
No que diz respeito à ventilação no mezzanino e no apartamento em si, deve-se aguardar deliberação em Assembleia Geral sobre a possibilidade de instalação de condensador de ar-condicionado, lembrando que as duas folhas fixas de vidro verde na parte de cima da sala de pé direito duplo fazem parte da fachada externa do edifício. Nenhuma alteração na fachada é permitida de acordo com o Código Civil, Lei das Edificações e Convenção do Condomínio, sem a prévia autorização em Assembleia, sob pena de desconstituição do ato a expensas do infrator e responsabilização. Vejamos os dispositivos legais e a jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:
Art. 1.336 do CC. São deveres do condômino:
(...)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
(...)
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 10 da Lei 4.591/64. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMINÍO. DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. FECHAMENTO DE VARANDA. DESFAZIMENTO ÀS CUSTAS DO CONDÔMINO. PRESCRIÇÃO. CÓDIGO CIVIL DE 1916. DIREITO PESSOAL. PRAZO DE 20 (VINTE) ANOS. PRESSUPOSTO PROCESSUAL. AUSÊNCIA. PROCURAÇÃO. SUBSCRIÇÃO. SÍNDICO. REGULARIDADE.
Tratando-se de direito pessoal decorrente do descumprimento de uma obrigação de fazer e não de direito real, aplica-se o prazo de 20 (vinte) anos previsto no Código Civil de 1.916.
Não há qualquer irregularidade na procuração conferida pelo condomínio quando subscrita pelo síndico, ainda que conste do instrumento que o condomínio estaria representado naquele ato por preposta empresa, uma vez que o síndico é o representante legal do condomínio (art. 12, IX, do CC).
É proibido ao condômino alterar a fachada externa do edifício (art. 1.336, III, do CC). Por seu turno, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, traz idêntica disposição, estabelecendo ser defeso ao qualquer condômino alterar a forma externa da fachada (art. 10, I).
Obedecido o quorum prescrito no art. 1.353 do CC - maioria dos votos dos presentes, não há que se falar em inexistência da assembleia.
O condômino que altera a fachada externa do edifício, por sua exclusiva vontade, em desconformidade com o que restou deliberado em assembleia, deve ser compelido a desfazer a obra à sua custa (art. 10, §1º, da Lei nº 4.591/64).(Acórdão n. 462193, 20050110591710APC, Relator NATANAEL CAETANO, 1ª Turma Cível, julgado em 10/11/2010, DJ 23/11/2010 p. 110) (grifo nosso)
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. REALIZAÇÃO DE OBRAS ÚTEIS AO CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA REGULAR. ALTERAÇÃO INDIVIDUAL DA FACHADA PELO CONDÔMINO. VIOLAÇÃO DE DEVER LEGAL. RECURSO DO CONDÔMINO DESPROVIDO. RECURSO DO CONDOMÍNIO PROVIDO.
1. Não há julgamento extra petita quando o magistrado, ao observar o princípio da congruência, julga a lide dentro dos exatos limites traçados pelo autor na peça inicial. (Artigos 128 e 460 do CPC)
2. Assembléia que decide pela realização de obras úteis ao condomínio, com voto da maioria dos condôminos, obedece aos ditames do art. 1.341 do Código Civil.
3. É dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas a teor do inciso III, do art. 1.336, do Código Civil.
4. Se o condômino modifica a fachada externa do edifício deve desfazer a obra às suas expensas conforme a expressa disposição contida no §2º, do art. 1.336, do Código Civil e no §1º, do art. 10, da Lei n. 4.591/64.
5. Recursos conhecidos. Recurso do condômino desprovido. Recurso do condomínio provido.(Acórdão n. 384578, 20070111329280ACJ, Relator SANDRA REVES VASQUES TONUSSI, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 13/10/2009, DJ 27/10/2009 p. 168) (grifo nosso)
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. DANO.
1-Se o réu não cumpre obrigação que assumiu em audiência de conciliação - apresentar proposta para solução amigável de litígio - não pode, depois, se insurgir do julgamento alegando cerceamento de defesa.
2- É dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (CC, art. 1336, III e § 2º), ficando sujeito, no caso de descumprimento, à reparação dos danos que causou ao condomínio.
3 - Apelação não provida.
(Acórdão n. 291874, 20040110278660APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 19/12/2007, DJ 24/01/2008 p. 784) (grifo nosso)
OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DA FACHADA. CONTRARIEDADE ÀS DISPOSIÇÕES DA ASSEMBLÉIA.
I - É defeso ao condômino alterar a fachada do edifício se não obtiver a aquiescência da unanimidade dos demais condôminos em assembléia.
II - Apelo negado.(Acórdão n. 236561, 20030110850835APC, Relator NÍVIO GERALDO GONÇALVES, 1ª Turma Cível, julgado em 19/12/2005, DJ 21/02/2006 p. 96) (grifo nosso)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. SENTENÇA CITRA PETITA. NÃO APRECIAÇÃO DAS PROVAS TRAZIDAS PELA RÉ. REJEIÇÃO. PERSUASÃO RACIONAL DO JULGADOR. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. DESFAZIMENTO DA OBRA.
O julgador não está atrelado a um ou outro documento específico juntado pelas partes, pois deve analisar todo o conjunto probatório que é apresentado no processo, e, com base naquelas provas que lhe pareçam conclusivas para o litígio, extrair o convencimento necessário para, fundamentadamente, julgar a lide. Isso é o que se denomina princípio da persuasão racional.
Fachada é toda a parte externa do edifício, incluídas a parte da frente e de trás, e ainda as laterais. Outrossim, toda e qualquer obra que altere as formas originais do prédio termina por desarmonizar o conjunto arquitetônico, e por isso é proibida, segundo as normas de regência. (Acórdão n. 234232, 20040110309882APC, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª Turma Cível, julgado em 21/11/2005, DJ 19/01/2006 p. 84) (grifo nosso)
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DA FACHADA.
1 - O condômino não pode alterar a fachada externa do edifício (CC, art. 1.336, III), sobretudo se não conta com autorização da assembléia.
2 - Ausentes os pressupostos do art. 273, do CPC, não se antecipam os efeitos da tutela.
3 - Agravo não provido.(Acórdão n. 225398, 20050020052667AGI, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 05/09/2005, DJ 29/09/2005 p. 107) (grifo nosso)
A título de explicação sobre a alteração da fachada, infere-se da Convenção do Condomínio quórum de unanimidade para alterá-la:
Art. 16 – Nas Assembleias Gerais serão exigidos para a tomada de deliberação os seguintes “quoruns”:
d. unanimidade:
1) aprovar modificações no aspecto arquitetônico do condomínio, sejam áreas comuns internas ou externas e fachadas;
Pede-se a todos que hajamos com responsabilidade e respeito com relação a todos os condôminos. Vamos morar em coletividade e por mais que tenhamos sonhos individuais, não podemos criar pesadelos para a vida de outras pessoas.
A definição do mezzanino já adianta a vida de muita gente que está interessada e acalma os que não vão fazer, além da fiscalização da instalação pela MRV, caberá ao síndico eleito e aos subsíndicos de cada torre, também fiscalizar a execução destes projetos.
Dentre os deveres dos condôminos há a previsão de não alteração da fachada e de que deve ser franqueado o ingresso do síndico ou seu preposto em cada unidade para vistoria com respeito à segurança ou reparos em instalações e serviços e tubulações. Vejamos o disposto nas alíneas “g” e “i” do art. 8º da Convenção do Condomínio:
Art. 8º – São deveres dos condôminos:
(...)
g) não alterar a forma e a cor das fachadas, das partes e esquadrias externas, nem pintar ou decorar as paredes, portas, portões e esquadrias externas com cores diversas das empregadas no conjunto residencial;
(…)
i. permitir o ingresso em cada unidade autônoma, do síndico ou seu preposto, quando se tornar indispensável para vistoria com respeito à segurança do conjunto residencial ou reparos em instalações, serviços e tubulações nas unidades vizinhas;
Na planilha do Google que pode ser encontrada no site https://greentowers.webnode.com (login: gt@gt.com senha: fgt10) ou diretamente no endereço https://docs.google.com/
Vamos ter especial atenção quanto à questão da sobrecarga na estrutura do prédio, vamos respeitar os seguintes artigos da Convenção do Condomínio:
Art. 6º – As partes de propriedade exclusiva, constituídas por terraço de cobertura, vagas de garagem e box de depósito serão regulamentados conforme abaixo:
1.As unidades autônomas de apartamento com área privativa de cobertura, possuem direito de uso e gozo, privativo e exclusivo, do terraço de cobertura, incumbindo a seus condôminos as respectivas despesas de conservação.
Parágrafo único: A cobertura foi projetada para aguentar uma sobrecarga na laje apenas para trânsito de até 150kg/m² (cento e cinquenta quilos por metro quadrado). Portanto, fica vedada a construção de cômodos, piscinas, coberturas, bem como qualquer forma de acréscimo na edificação.
Art. 8º – São deveres dos condôminos:
m) NÃO MANTER EM SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS MÓVEIS, ARQUIVOS, COFRES OU OBJETOS QUE IMPLIQUEM EM CARGA SUPERIOR A 150KG/M²
E também o estipulado no contrato de compra e venda que pactuamos com a MRV:
6. Cláusula sexta:
1. Conservação, manutenção e outros:
O(a) Promitente Comprador(a) obriga-se, por si, por seus dependentes e empregados, a cumprir as regras da Convenção de Condomínio, posto que concorda expressamente com todos os seus termos, sem exceção ou oposição de qualquer espécie ou natureza.
Além das obrigações assumidas nesta cláusula e em diversas outras deste contrato, o(a) Promitente Comprador(a) compromete-se ainda a:
(…)
e) Não executar quaisquer alterações no imóvel que possam comprometer a estrutura deste e/ou dos imóveis vizinhos, em especial a remoção ou execução de paredes, enchimento de pisos, execução de degraus, etc, sob pena de incorrer em infração contratual com o consequente pagamento de multa à Promitente Vendedora no importe de 5% do valor do contrato, sem prejuízo de perdas e danos.
Os interessados podem também entrar em contato com o Weudes (tel: 8412-8454) que está ajudando a organizar a lista dos interessados no mezzanino e também segue o contato da empresa Morelli que é especializada no ramo de mezzaninos e é responsável pelo projeto e execução do mezzanino que já foi instalado no Green Towers.
Marcus Morelli
Reg. CRA-DF n° 6-00074
3401-3000
8194-1939
ID Nextel 120*44598
www.mezaninomorelli.com